不動産、建築のお悩み相談室

回答
住宅エコポイントは、エコ住宅を新築された方やエコリフォームをされた方に対して一定のポイントを発行し、これを使って様々な商品との交換や追加工事の費用に充当することができる制度です。ポイントの発行対象は、①エコ住宅の新築、②エコリフォームであり、ポイントの交換対象商品・サービスは、省エネ等に優れた商品への充当、商品券等の充当、追加で実施する工事費用への充当等です。（詳しくは国土交通省のホームページをご覧ください。）

回答
①窓の断熱改修、②外壁、屋根・天井又は床の断熱改修、③バリアフリー改修（①または②の改修工事と一体的に行う）です。バリアフリー改修の種類は、①廊下・階段等の手すりの設置、②玄関・勝手口等の段差解消、③廊下幅等の拡張です。

回答
エコポイント申請期限は平成23年3月31日迄、エコポイント交換期限は平成25年3月31日迄です。但し、エコ住宅の新築とエコリフォームでは、ポイントの申請期限が異なるとのことです。

回答
①エコ住宅新築の場合　　　平成21年12月8日～平成22年12月31日に建築着工したもので平成22年1月28日以降に工事が完了したもの
②エコリフォームの場合　　平成22年1月1日～平成22年12月31日に着手したもので平成22年1月28日以降に工事が完了したもの

回答

エコ住宅の新築の場合、規模等に関わらず、一律に、一戸当たり３０万ポイント（1ポイント1円）。エコリフォームの場合、上限が１戸あたり３０万ポイント。例えば内窓設置、外窓交換は大きいもので18,000ポイント、外壁の断熱改修で１０万ポイント、屋根・天井の断熱改修で3万ポイント、手すり5000ポイントなど。

回答
現状では、難しいと思われます。収益物件を購入できる方は、長年業績が安定した会社に勤務し、一定以上の収入と、資金の蓄えが必要です。融資する方から見れば、将来的に渡ってその収益物件から生まれる家賃から融資金が完全に返済できるか見込みがあるかを見るのです。いまは良くても何年後かに空室が多くなり、返済できないことだってあるのです。それを保全できるだけのものがあることと、あとは人物を見て、総合的に判断されると思います。

回答
玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とし、それ以外の部分は共用部分で管理組合が管理すべき事項として解釈されておりますので、勝手にドアの修理は出来ません。この場合共用部分の変更にあたり管理組合の総会の承認のもと（あるいは理事長承認のもと）、取り扱う必要があります。費用面は事前に管理組合とご相談下さい。

回答
①物件のエリア、②規模、③物件の状態、④間取り、設備等が挙げられます。将来的にも入居者が期待できるエリアかどうか重要であり、そのためにはワンルームでもある程度の大きさの間取り（今なら25㎡以上）が必要ですし、また築年数によっては建物のメンテナンス費用がかかったり、設備も陳腐化致します。また近燐に新しいマンションが建つことも想定しなければなりません。様々なリスクから、現時点では予想しずらいこともありますが、最低限そういったリスクは覚悟の上で、建物維持のための費用は承知の上でマンション購入の収支を計画すべきです。費用以上の収入があればこそ、マンション経営が出来るのです。それを怠ると入居者も年数を追うごとに出て行ってしまいます。

回答
窓枠・サッシは共用部分となりますので、取り替え等検討される場合は、原則管理組合の承認が必要です。標準管理規約においては管理組合がその責任と負担において、計画修繕の対象としてこれを実施するものとされており、所有者が勝手に取り替え等はできません。但し、一部分の住戸において緊急かつ重大な必要性がある場合に、管理組合が計画修繕の工事を速やかに実施できない場合は、所有者の負担と責任において実施できるようです。その費用負担も含めて、事前にマンションの使用細則をチェックして、理事長とよくご相談下さい。

回答
区分所有のマンションを売却する場合、およその価格を算定するためには、そのマンションの築年数、部屋の専有面積、方向等から、近燐のマンションの価格と比較する取引事例比較法で算定する方法があります。よく新聞の不動産情報のチラシ等で、同築年数、同規模、同エリア等の似通ったマンションを見つけ出し、専有面積当たりの坪当り価格を算定して、所有されているマンションの専有面積（坪）に坪当り価格を掛け合わすことで算定する方法が一番簡単に推測されます。但し、単に目安なので、不動産仲介業者に査定してもらい査定してもらい、価格の妥当性を見ましょう。